สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการเช่าสถานที่เพื่อเปิดร้านกาแฟ
ก่อนการตัดสินใจเช่าสถานที่เพื่อเปิดร้านกาแฟมีสิ่งที่เราต้องใส่ใจมากๆหลายอย่าง อย่างเช่นสำรวจบริเวณรอบๆทำเลที่เราตัดสินใจ การวิเคราะห์ประเมินที่ตั้ง การดูกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย พีจารณาเรื่องความสะดวกในการเดินทาง ร้านแห่งนี้มีแผนการอะไรหรือเปล่า จะมีโครงการปรับเปลี่ยน
หรือเวนคืนหรือไม่ ทำความเข้าใจเรืองข้อตกลงในการเช่าหรือจะลองเจรจากับเจ้าของให้ลดค่าเช่าลงอีกได้หรือไม่ หรืออาจจะลดจำนวนเงินลงทุน แต่ใช้วิธีเพิ่มระยะเวลาในการกู้ยืมแทน เจ้าของกิจการโดยส่วนใหญ่จะแนะนำผู้ประกอบการรายใหม่ว่า ช่วงแรกของการทำกิจการอย่าเพิ่งเช่าในระยะยาว ควรทำสัญญาเพียง1ปีก่อน รอให้มีแนวทางในการดำเนินกิจการหรือคืนทุนเสียก่อน แล้วค่อยต่อสัญญาเช่าในระยะยาวก็ได้
เพราะว่ากำไรในการเปิดร้านกาแฟนั้นไม่ได้มากมายอะไร ระยะเวลาคืนทุน อาจจะต้องใช้เวลาอย่างน้อย1-5 ปีก็ได้ เพราะแค่เริ่มต้นก็ลงทุนก็ต้องเสียค่าออกแบบตกแต่งร้านไป เป็นจำนวนมาก ทำกิจการไป3-5 ปี ก็คงจะยังไม่ได้ต้นทุนคืน ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดเหตุการณ์ หลังจากเช่าไป 1-2 ปีแล้วเจ้าของไม่ให้เช่าต่อ ยังไม่ทันได้ทุนคืน ก็ขาดทุนไปกับค่าตกแต่งเสียแล้ว เจ้าของร้านกาแฟส่วนใหญ่จึงแนะนำผู้ที่เพิ่งเข้ามาใหม่ว่า หากเช่าไม่ถึง 5 ปี ทางที่ดีก็อย่ารีบเปิดร้านกาแฟ ถ้าเจ้าของทีไม่ยอมให้เช่าถึง 5 ปีอย่างน้อยก็ต้องเช่าสัก 3 ปี
ข้อควรระวังเป็นพิเศษในด้านอื่นๆ อีก เช่น
1. เปรียบเทียบค่าเช่ากับบริเวณใกล้เคียงกันก่อนว่าค่าเช่า แตกต่างกันหรือไม่อย่างไร
การยอมรับค่าเช่าที่สูงลิบเพียงเพราะต้องการจะเปิดร้าน ในอนาคตมันจะกลายเป็นความกดดันในการประกอบ กิจการก็เป็นได้
2. ไม่ว่าจะจดทะเบียนพาณิชย์หรือจดทะเบียนเป็นบริษัท ก็ต้องมีที่อยู่ของที่ตั้งนั้นๆ ตอนที่ตัดสินใจเช่าบ้านจะต้องขอให้ทะเบียนบ้านจากเจ้าของที่ และหลังจากได้รับหนังสือยินยอนจากเจ้าของว่าให้จัดตั้งบริษัทหรือจดทะเบียนพาณิชย์แล้ว ก็เซ็นต์สัญญากับเจ้าของที่ อย่าเซ็นต์สัญญาแล้วค่อยจัด
ตั้งบริษัททีหลังเป็นอันขาด เพราะจะไมสามารถยกเลิกการเช่าและต้องฝืนใจทำกิจการต่อไป
3. หากเปิดร้านกาแฟ ร้านแห่งนี้ถูกต้องตามกฎการจดทะเบียนหรือไม่ เช่นการใช้ที่ดินและการก่อสร้าง รวมถึงเรื่เงความปลอดภัย เป็นต้น
หรือเวนคืนหรือไม่ ทำความเข้าใจเรืองข้อตกลงในการเช่าหรือจะลองเจรจากับเจ้าของให้ลดค่าเช่าลงอีกได้หรือไม่ หรืออาจจะลดจำนวนเงินลงทุน แต่ใช้วิธีเพิ่มระยะเวลาในการกู้ยืมแทน เจ้าของกิจการโดยส่วนใหญ่จะแนะนำผู้ประกอบการรายใหม่ว่า ช่วงแรกของการทำกิจการอย่าเพิ่งเช่าในระยะยาว ควรทำสัญญาเพียง1ปีก่อน รอให้มีแนวทางในการดำเนินกิจการหรือคืนทุนเสียก่อน แล้วค่อยต่อสัญญาเช่าในระยะยาวก็ได้
เพราะว่ากำไรในการเปิดร้านกาแฟนั้นไม่ได้มากมายอะไร ระยะเวลาคืนทุน อาจจะต้องใช้เวลาอย่างน้อย1-5 ปีก็ได้ เพราะแค่เริ่มต้นก็ลงทุนก็ต้องเสียค่าออกแบบตกแต่งร้านไป เป็นจำนวนมาก ทำกิจการไป3-5 ปี ก็คงจะยังไม่ได้ต้นทุนคืน ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดเหตุการณ์ หลังจากเช่าไป 1-2 ปีแล้วเจ้าของไม่ให้เช่าต่อ ยังไม่ทันได้ทุนคืน ก็ขาดทุนไปกับค่าตกแต่งเสียแล้ว เจ้าของร้านกาแฟส่วนใหญ่จึงแนะนำผู้ที่เพิ่งเข้ามาใหม่ว่า หากเช่าไม่ถึง 5 ปี ทางที่ดีก็อย่ารีบเปิดร้านกาแฟ ถ้าเจ้าของทีไม่ยอมให้เช่าถึง 5 ปีอย่างน้อยก็ต้องเช่าสัก 3 ปี
ข้อควรระวังเป็นพิเศษในด้านอื่นๆ อีก เช่น
1. เปรียบเทียบค่าเช่ากับบริเวณใกล้เคียงกันก่อนว่าค่าเช่า แตกต่างกันหรือไม่อย่างไร
การยอมรับค่าเช่าที่สูงลิบเพียงเพราะต้องการจะเปิดร้าน ในอนาคตมันจะกลายเป็นความกดดันในการประกอบ กิจการก็เป็นได้
2. ไม่ว่าจะจดทะเบียนพาณิชย์หรือจดทะเบียนเป็นบริษัท ก็ต้องมีที่อยู่ของที่ตั้งนั้นๆ ตอนที่ตัดสินใจเช่าบ้านจะต้องขอให้ทะเบียนบ้านจากเจ้าของที่ และหลังจากได้รับหนังสือยินยอนจากเจ้าของว่าให้จัดตั้งบริษัทหรือจดทะเบียนพาณิชย์แล้ว ก็เซ็นต์สัญญากับเจ้าของที่ อย่าเซ็นต์สัญญาแล้วค่อยจัด
ตั้งบริษัททีหลังเป็นอันขาด เพราะจะไมสามารถยกเลิกการเช่าและต้องฝืนใจทำกิจการต่อไป
3. หากเปิดร้านกาแฟ ร้านแห่งนี้ถูกต้องตามกฎการจดทะเบียนหรือไม่ เช่นการใช้ที่ดินและการก่อสร้าง รวมถึงเรื่เงความปลอดภัย เป็นต้น
4. สอบถามให้ชัดเจนว่าคนที่ให้เช่าเป็นเจ้าของเองหรีอเปล่า ต้องรู้ก่อนว่าคนที่เซ็นต์สัญญามีสิทธิ์ในการครอบครองจริงหรือไม่ ไม่ใช่ว่าเช็นต์สัญญาและจ่ายเงินเรียบร้อยแล้วแล้วจึงพบว่าเจ้าของเป็นอีกคน
5. ต้องบอกให้เจ้าของรู้ว่าคุณมีความคิดที่จะทำกิจการในระยะยาว และต้องเข้าใจแนวคิดในการให้เช่าของเจ้าของด้วย เช่นว่าเจ้าของมีความกดดันเรื่องการเงินหรือเปลา ต้องการให้เช่าในระยะยาวหรือไม่ หรือว่าหากได้ราคาดีก็คิดจะขายทิ้งไป สิ่งที่กลัวที่สุดในการทำการค้าก็คือ ลงทุนจ่ายค่าเช่าไปแล้วเป็นจำนวนมาก แต่เมื่อทำการค้าไปได้ 1-2 ปี เจ้าของกลับต้องการขอคืนห้องเพื่อขายทิ้ง ในตอนนั้นคุณอาจจะยังไม่ได้ค่าตกแต่งและเงินลงทุนในช่วงแรกคืนเสียด้วยซ้ำ และต้อง
เริ่มต้นใหม่ การหาเจ้าของที่ดีนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เนื่องจากเจ้าของที่ดีจะสนับสนุนความคิดของคุณในการประกอบกิจการระยะยาว
6. เวลาเซ็นต์สัญญาจะต้องระบุให้ชัดเจนถึงการปรับค่าเช่าในแต่ละปีรวมถึงความต่อเนื่องของสัญญา โดยเฉพาะเรื่องร้าน เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้มีเหตุการณ์เช่นว่า หลังจากสร้างรายได้ได้แล้วเจ้าของที่กลับอิจฉา เมื่อครบกำหนดชำระค่าเช่าจึงถือโอกาสขึ้นราคา หากเจอเจ้าของที่เมื่อครบกำหนดแล้วปรับราคาขึ้น อาจจะมีทางเลือกอยู่สองทางคือ หนึ่งยอมกัดฟันจ่ายค่าเช่าเพิ่ม สองคือหาร้านแห่งใหม่ สร้างห้องครัวใหม่ หากเป็นเช่นนั้นเวลาที่ใช้ใปกับการลงทุนและเงินที่ใช้ไปกับการตกแต่งร้าน ในช่วงแรกก็เท่ากับว่าต้องละลายไปกับน้ำเพราะฉะนั้นตอนทำสัญญาเช่าต้องระบุแน่ชัดในสัญญาให้ชัดเจนว่า ค่าเช่า เป็นเท่าใด ระยะเวลาคงที่เท่าใด ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในข้อตกลงเรื่องการปรับเพิ่มค่าเช่า
เริ่มต้นใหม่ การหาเจ้าของที่ดีนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เนื่องจากเจ้าของที่ดีจะสนับสนุนความคิดของคุณในการประกอบกิจการระยะยาว
6. เวลาเซ็นต์สัญญาจะต้องระบุให้ชัดเจนถึงการปรับค่าเช่าในแต่ละปีรวมถึงความต่อเนื่องของสัญญา โดยเฉพาะเรื่องร้าน เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้มีเหตุการณ์เช่นว่า หลังจากสร้างรายได้ได้แล้วเจ้าของที่กลับอิจฉา เมื่อครบกำหนดชำระค่าเช่าจึงถือโอกาสขึ้นราคา หากเจอเจ้าของที่เมื่อครบกำหนดแล้วปรับราคาขึ้น อาจจะมีทางเลือกอยู่สองทางคือ หนึ่งยอมกัดฟันจ่ายค่าเช่าเพิ่ม สองคือหาร้านแห่งใหม่ สร้างห้องครัวใหม่ หากเป็นเช่นนั้นเวลาที่ใช้ใปกับการลงทุนและเงินที่ใช้ไปกับการตกแต่งร้าน ในช่วงแรกก็เท่ากับว่าต้องละลายไปกับน้ำเพราะฉะนั้นตอนทำสัญญาเช่าต้องระบุแน่ชัดในสัญญาให้ชัดเจนว่า ค่าเช่า เป็นเท่าใด ระยะเวลาคงที่เท่าใด ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในข้อตกลงเรื่องการปรับเพิ่มค่าเช่า
7. ปัญหาด้านกฎหมาย จะต้องเขียนเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน การเซ็นต์สัญญาเช่ากับเจ้าของนั้นตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าสำเร็จรูปนั้น รัฐบาลได้ตีพิมพ์เป็นตัวอย่างไว้ด้วย หรืออาจจะเข้าไปดูตัวอย่างในอินเตอร็เนทใด้ หรือดูจากเว็บใซต์ต่างๆได้ หากข้อตกลงบางเรื่องไม่มีอยู่ในสัญญาสำเร็จรูป ก็ควรจะระบุเพื่อลงใปให้ชัดเจน ไว้ตอนเช็นต์สัญญาด้วย
8. หากต้องซ่อมแทรกห้องเช่า ต้องระบุให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นคนรับผิดชอบเรื่องค่าใช้จ่าย หรือในอนาคตตอนคืนห้องจะต้องทำให้กลับฟูสภาพเดิมหรือไม่ หากจะต้องคืนในสภาพเดิมก็ควรถ่ายรูปและเก็บรักษาไว้ในที่ที่หาเจอ เพื่อไม่ให้ตีความขัดแย้งกันในภายหลัง
ข้อควรระวังในการแบ่งเช่าหรือหักส่วนแบ่ง
ร้านกาแฟ อาจจะตั้งอยู่ในย่านธุรกีจอย่างเช่นห้างสรรพสินค้า ร้านหนังสือ โรงพยาบาล ตึกสำนักงานหรือสวนวิทยาศาสตร์ก็ใด้ อาจจะแบ่งเช่าจากร้านอื่น หรือจะใช้วธีหักส่วนแบ่งเอาก็ได้เช่นกัน
ข้อควรระวังในการแบ่งนขาจากร้านอื่น
1. ต้องคุยกับเจ้าของใหญ่โดยตรง เพื่อหลีกเลียงการคุยกับเจ้าของคนรอง เพราะค่าเช่าอาจจะค่อนข้างแพง ภายหลังหากมีความขัดแย้งเรืองค่าเช่าจะจัดการได้ยาก
2 ธุรกิจที่เหมาะจะไปร่วมกิจการกับร้านกาแฟ ต้องมีลักษณะที่เงียบสงบพอๆ กัน เช่นธุรกิจเกี่ยวกับศิลปะ ร้านอาหาร ร้านเสื้อผ้า เป็นต้น กิจการที่มีเสียงดังอึกทึกอย่างส่วนสนุกนั้นไม่
ควรอย่างยิ่ง ถ้าบ้านที่ไปร่วมด้วยเป็นร้านอาหารก็ต้องระวังว่าต้องไม่ขายอาหารที่มีกลิ่นแรง อย่างเช่นพวกเต้าเจี้ยวก็ดูจะไม่เหมาะกับร้านกาแฟนักหากใช้วิธีการหักส่วนแบ่ง จะต้องระวังว่า
1. ส่วนแบ่งทีหักนั้นต้องไม่มากจนเกินไป โดยทั่วไปแล้วการหักส่วนแบ่งจะหักประมาณ 20%ของผลประกอบการ
2. เนื่องจากฟวนแบ่งที่เจ้าของได้รับเท่ากับค่าเช่าและค่าใช้จ่ายจุกจิกอกมากมาย จะต้องระมัดระวังว่าส่วนแบ่งนั้นรวม ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าสาธารณูปโภคอื่นๆ ด้วยหรือไม่ไม่เช่นนั้นต้นทุนที่สูงเกีนไปอาจจะทำให้ไม่ใด้กำไรจากการเปิดร้านกาแฟก็เป็นได้
8. หากต้องซ่อมแทรกห้องเช่า ต้องระบุให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นคนรับผิดชอบเรื่องค่าใช้จ่าย หรือในอนาคตตอนคืนห้องจะต้องทำให้กลับฟูสภาพเดิมหรือไม่ หากจะต้องคืนในสภาพเดิมก็ควรถ่ายรูปและเก็บรักษาไว้ในที่ที่หาเจอ เพื่อไม่ให้ตีความขัดแย้งกันในภายหลัง
ข้อควรระวังในการแบ่งเช่าหรือหักส่วนแบ่ง
ร้านกาแฟ อาจจะตั้งอยู่ในย่านธุรกีจอย่างเช่นห้างสรรพสินค้า ร้านหนังสือ โรงพยาบาล ตึกสำนักงานหรือสวนวิทยาศาสตร์ก็ใด้ อาจจะแบ่งเช่าจากร้านอื่น หรือจะใช้วธีหักส่วนแบ่งเอาก็ได้เช่นกัน
ข้อควรระวังในการแบ่งนขาจากร้านอื่น
1. ต้องคุยกับเจ้าของใหญ่โดยตรง เพื่อหลีกเลียงการคุยกับเจ้าของคนรอง เพราะค่าเช่าอาจจะค่อนข้างแพง ภายหลังหากมีความขัดแย้งเรืองค่าเช่าจะจัดการได้ยาก
2 ธุรกิจที่เหมาะจะไปร่วมกิจการกับร้านกาแฟ ต้องมีลักษณะที่เงียบสงบพอๆ กัน เช่นธุรกิจเกี่ยวกับศิลปะ ร้านอาหาร ร้านเสื้อผ้า เป็นต้น กิจการที่มีเสียงดังอึกทึกอย่างส่วนสนุกนั้นไม่
ควรอย่างยิ่ง ถ้าบ้านที่ไปร่วมด้วยเป็นร้านอาหารก็ต้องระวังว่าต้องไม่ขายอาหารที่มีกลิ่นแรง อย่างเช่นพวกเต้าเจี้ยวก็ดูจะไม่เหมาะกับร้านกาแฟนักหากใช้วิธีการหักส่วนแบ่ง จะต้องระวังว่า
1. ส่วนแบ่งทีหักนั้นต้องไม่มากจนเกินไป โดยทั่วไปแล้วการหักส่วนแบ่งจะหักประมาณ 20%ของผลประกอบการ
2. เนื่องจากฟวนแบ่งที่เจ้าของได้รับเท่ากับค่าเช่าและค่าใช้จ่ายจุกจิกอกมากมาย จะต้องระมัดระวังว่าส่วนแบ่งนั้นรวม ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าสาธารณูปโภคอื่นๆ ด้วยหรือไม่ไม่เช่นนั้นต้นทุนที่สูงเกีนไปอาจจะทำให้ไม่ใด้กำไรจากการเปิดร้านกาแฟก็เป็นได้
